実物投資の不動産投資を成功させるには

実物投資の不動産投資を成功させるためにいくつか知っておくべきノウハウがあります。

これらを利用するかどうかは個別判断ですがリスクを軽減させながら
確実な収益を上げたいと思うので私は必ず以下の項目を慎重に検討しています。
これらをしっかりやっているからこそ、不動産投資が成功しているのだと信じています。

以下の内容は非常に重要なのでプリントアウトして何度も検討して下さい。
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１　家賃保証システムを利用しよう

不動産投資に慣れていない方は先ず最初に検討して下さい。

家賃保証システムとは、賃貸管理会社に物件を賃貸し、管理会社が転貸するシステムです。専門的にはこれを『サブリース』と呼びます。入居者の有無に関わらず、オーナーは毎月家賃を受け取ることができます。このシステムを利用した場合、ローンの返済、管理費等に加えて、家賃の１５％程度が賃貸管理会社への手数料として上積みされます。頭金の額によっては若干のマイナスになりますが、安定した家賃収入を得られるメリットは大きいです。信頼できる賃貸管理会社ならほぼ任せきりにできるので多少の収益性が下がっても安心して家賃収入が上がりますので資金計画が立てやすくなります。


２　リスクの低い物件を選択する

リスクの低い物件選びこそが最高のリスクヘッジとなります。
自分が居住するのではなく部屋を借りようと思っている人たちが何を望んでいるかを優先して考える必要があります。貸しやすい＝リスクが低いと言っても過言ではないかも知れません。


・設定家賃が高くないかチェック

周辺に競合物件が多ければ安定した家賃収入をあげ続けることはできません。利回りを有利に見せるため、周辺の相場に比べて設定家賃を高くしている物件もあります。購入時に周辺相場を調査することが必須です。これは簡単にできますので手を抜かずに必ず行って下さい。

購入される物件の周辺および最寄の駅前にある不動産業者数社へ行って賃貸物件を借りるつもりで情報を入手することです。不動産業者は怖いと思われるかも知れませんが売買の場合と違って賃貸業者はしつこくセールスをしてくることはありません。安心して情報提供を依頼しましょう。手間はかかりますが無料ですし、活きた情報が得られますので必ず活用することをお奨めします。不動産投資は多額の投資になりますので絶対に手を抜かないで下さい。

・駅から5分以内か

物件選びの基準はいろいろとありますが、首都圏なら駅から近いというのが一番の条件です。5分以内の物件が間違いなく良いです。特にワンルーム、１DK等独身向けの部屋の場合は場所が大切です。遠くても１０分以内にして下さい。駅歩５分というだけでセールスポイントになりますから、５分以内の物件があったら最優先で検討しましょう。

いいですか、自分が住むのではないですからね。間違えないで下さい。

・建物の構造は確かか

姉歯事件じゃありませんが素人が構造を検討しても仕方がないです。だから姉歯物件でなければ良いでしょう。ここで言う建物構造とはがっしりとした造りになっているかどうかです。と言ってもいささか曖昧ですね。建物の構造は遮音性能をチェックすれば1つの判断が下せます。上下階を分ける床のコンクリートの厚さが１８ｃｍ以上あればＯＫです。新築なら分譲パンフレットに記載があるはずです。書いていなければ担当者に聞いて下さい。中古ならパンフレットの写しを手に入れるか、管理人質または管理会社の方に『竣工図面』が保管されています。それで確認することができます。

遮音性能を判断するＬ値も確認すべきです。
Ｌ値の表す意味は以下の通りです。
Ｌ?４０またはＬ?３５レベル。悪くてもＬ?４５を選びたいです。
Ｌ?５０以下はやめた方が良いです。

Ｌ-４０　たまに隣戸を意識するが快適な生活ができる
Ｌ-４５　一応快適な生活ができる
Ｌ-５０　上階の生活状況が意識される
Ｌ-５５　上階の生活行為がある程度わかる
Ｌ-６０　上階の生活行為がわかる

マンンションは隣の音には比較的強いです。（新築だと確認できませんが）
しかしながら上下階の騒音は結構ひどいものがあります。
特に床がフローリングの場合は床スラブ厚は１８ｃｍ以上のものにして下さい。

不動産実物投資のメリット・デメリット

不動産実物投資のメリット・デメリット

＜メリット＞

１　低金利時代で有利

低金利でローンを組めば、少ない投資で大きな効果を生むレバレッジ効果が期待できます。

少ない投資額で始められるのが間接的な投資で、実物投資は一定のまとまった資金が必要です。しかし銀行から融資等で資金調達ができる場合はこの限りではありません。ですから少ない投資で高額な不動産投資が始められる可能性もあります。

２　年金代わりになる

年金の将来に不安な今日、家賃収入は退職後の年金代わりになります。

マンションのような建物は耐用年数が長いためローン返済後は比較的安定的に収入を得ることができるため現物投資は最も行う方が多い不動産投資の方法です。

３　保険代わりになる

ローンを組むときに加入する団体信用生命保険は、万一のときに遺族年金代わりになります。

これはリクスに対するオマケみたいなものです。
当然保険料の支払いが必要ですが経費と認められるだけでなく団体信用生命保険というのは比較的安い保険料ですので万一の場合は借入額の残高を保険料でまかなうことができます。ローン返済がなくなり受取家賃が遺族年金と同じ役割を果たします。

４　インフレに強い

景気が好転すれば不動産価値が上昇して、インフレによる現金や預貯金の目減り分をカバーします。

インフレは不動産価格の上昇を呼びますので売却益を得られる可能性が高くなります。また借入がある場合は、インフレ時に貨幣価値が下がりますので有利となります。

５　節税効果

サラリーマンが不動産投資して赤字が出た場合、確定申告で所得税が還付されたり、相続対策としても有効です。

現物投資の最も代表的なメリットがこの節税効果です。
サラリーマンは必要経費がほとんど認められないのですが、不動産投資に限っては認められる経費が非常にたくさんあります。例えば不動産購入時に組んだローンの支払利息や減価償却費などです。これらが収入を上回る場合は源泉徴収以外にも経費の控除を受けることができるため節税ができます。


＜デメリット＞

１　すぐに換金できない。　

流動性のリスク他の金融商品に比べて、急にお金が必要になったからといって、すぐに現金化できません。

売却するには不動産の中古市場の環境に左右されたり、仲介する不動産業者の力量によっても売却の可能性が変わります。相場商品になりますのでいつ、いくらで売却できるかはやってみないとわかりません。

２　金利上昇のリスク

低金利を背景に不動産を取得しても、金利が上昇して利払いが多くなれば、運用利回りは相対的に低下します。

不動産投資の際、金利の低さから『変動金利型融資』を受けている場合は金利水準の変化に注意すべきです。今低いからと言って変動金利でローンを組んでいても据え置き期間終了後に金利水準が上昇した場合はローン金利も上昇します。

『固定金利型融資』の場合は通年にわたって一定の約定金利となります。

３　売却価格の低迷リスク

不動産価格の上昇によってキャピタルゲインが期待できる半面、予想以上の下落のリスクもあります。
不動産価格の変動が最も注意すべき点です。最大のデメリットにもなりますがタイミングが良いと大きなチャンスになる可能性もあります。

４　稼働率のリスク

人口の少ない地域や供給過剰気味の都市部のように、空き室が出るリスク。
賃貸需要の有無には十分関心を払うべきです。
受取家賃がローン返済の源泉になるわけですから十分に下調べをすることをお奨めします。

５　老朽化と損壊のリスク

中古のアパートや１棟買いのマンションなどの場合、老朽化に伴う修繕や設備故障などのリスクがあります。
メンテナンス費用を資金計画に含めておくことが大事です。

６　不測の事態

地震や火災などのリスク。
不動産投資だけのリスクではありませんが、地震については地震保険に加入していないと保障されませんし、火災保険に入っていても類焼は保険の対象ではありません。不測の事態はいろいろと考えられますので、可能な対応はしておきたいですね。

間接的不動産投資のメリット・デメリット

間接的不動産投資のメリット・デメリット

不動産投資信託に代表される間接的な不動産投資は比較的リスクは少ない投資方法と言われています。しかしメリットとデメリットはキチンと整理して理解しておきましょう。


＜メリット＞

１　少額から投資できる｡

　　不動産投資を月１万円から始めることができます。
　　実物投資の場合はある程度まとまった資金が必要ですが、不動産投資信託のような方法を使うと少ない資金でも不動産投資が可能です。

２　流動性がある。

　　証券市場で売買されるため、購入時の手続きが簡単で、売却する際もスムーズ。
　　素人でも安心して投資ができる点が一番嬉しいですよね。

３　分散投資でリスクを低減できる。

投資先を分散することで空き部屋リスクを低減でき、居住用、オフィス用など多様化することによる分散効果も期待できます。

　　実物投資ですと空き部屋の期間が長くなったり、不測のリクスが発生する可能性がありますが、間接的な不動産投資の場合は少額での投資が可能というメリットを最大限に活用することでリスクを分散しながら利回りを享受できます。

４　元本割れリスクが少ない。

株式投資に比べると値動きが少なく、元本割れのリスクも少ない。

不動産投資は不動産相場の上昇による売却益というキャピタルゲインが楽しみな部分ですが、間接的な不動産投資の場合は値上がりは期待しない半面、元本割れのリスクを極限まで回避できる可能性があります。（元本割れがまったくないという意味ではありません）

５　利回りが安定している。

平均３％台で、他の金融商品に比べて高いです。（２００６年１０月現在）

利回りに関しては他の金融商品と比較しながら投資をすべきです。一般的に低金利の場合は間接的不動産投資。高金利の時は相場上昇期待があるため現物投資が有利とされています。投資を行うタイミングも重要ですので景気循環の変わり目に注目しましょう。

６　インフレに強い。

インフレによって現金や預貯金は目減りしますが、不動産価値は上がるのでインフレに対応する効果が期待できます。




＜デメリット＞

１　銘柄の価格変動。

市場の需給動向や運営会社の財務状況による価格変動
前者は現物投資の方がデメリットが大きいです。後者の方を特に注意したいです。

２　配当金の変動。

リスク投資先物件の賃料低下や空き室などによって運営会社の収益が悪化すると、配当金が減少します。

３　金利の変動リスク。

金利が上昇した場合、支払利息が増加して収益が悪化して配当金が減ることがあります。

４　母体会社の運営リスク。

運営会社の信用リスクとともに、その母体となっている不動産会社などの信用リスクも考慮する必要があります。

５　投資物件のリスク。

投資物件に重大な欠陥があった場合、価格や配当金に影響が出る場合があります。

６　稼動性のリスク空き室が出るなどのリスクがあります。

不動産投資をプロの視点で解説

不動産投資を素人でもプロ並みに理解できるように解説してみました。
専門用語が多いですが、詳しいことは徐々に理解できればOKです。
先ずは不動産投資のプロが不動産投資をどのようにとらえているか。雰囲気を掴んでみましょう。



□不動産投資は実物投資と間接投資の二つに分かれます。


あなたは不動産投資を行った経験がありますか？
不動産投資について十分な知識を持っていますか？
不動産投資について調達できる資金はいくらですか？

他にも質問したいところですが、
不動産投資の方法もいくつかあり、各人の状況によって不動産投資の方法も変わります。
多きく分類して二つありますので、ここから勉強してみましょう。


不動産投資には、不動産に直接投資する実物投資と、不動産投資信託のように不動産証券化商品と呼ばれる間接的な投資のものがあります。従来は実物投資が中心でした。しかし実物投資は資金が少ない方にはお奨めできません。後者の間接投資はプロに資金を預けますので素人でも投資が可能ですし、少ない資金から始めることができるので最近は間接投資も人気があります。


【実物投資】

実物投資、あるいは直接投資と呼ばれています。

実物投資の例としては、アパート経営や中古マンションの１棟買いの場合は約5000万円から、ファミリーマンション１戸買いの場合は約3000万円から、ワンルームマンション１戸買いでは約1500万円から、中古ワンルームマンション1戸買いの場合約500万円からの投資となります。

購入した物件を賃貸するのが一般的です。購入時の手続きが面倒で、オーナーとしての負担や煩わしさもあります。


【間接投資】

代表的な間接投資方法である不動産投資信託においてよく使われるのに証券化商品があります。

証券化商品は、株式と同様に利回りを期待する商品です。よって、物件を所有するという負担からは開放され、手続きも比較的簡単です。株式投資などのようにハイリターンは期待できませんが、価格変動は少なく安全性への配慮もあります。少ない資金で手軽に始められるのも魅力です。

証券化商品には、投資信託法に基づく不動産投資信託、商法上の匿名組合を活用した商品、ＳＰＣ法（資産流動化法）に基づく特定目的会社商品があります。不動産投資信託は、投資法人が投資家から資金を集め、プラス、銀行融資などで不動産を購入し、賃料収入で得た利益を投資家に還元する商品です。月1万円から始められ、利回りも平均３?４％台でミドルリターンが期待でき、長期で保有すれば元本割れのリスクも最小化できます。